Трастинговые компании, управление недвижимостью в Эстонии

Очень часто бывает удобнее оформить принадлежащую Вам недвижимость за границей не на свое имя, а на Вашу Трастинговую компанию по управлению недвижимостью типа ООО в Эстонии. Этим Вы избежите обложение налогом на наследство, обеспечите некоторую или полную конфиденциальность владения недвижимостью. При этом упрощается и процедура продажи недвижимости - Ваша компания просто передает акции другому покупателю,  становясь при этом его собственностью, со всеми своими активами (недвижимостью).

Если в Вашей стране новый закон предусматривает то, что при покупке недвижимости Вам нужно сообщать данные своей налоговой декларации (на предмет, откуда у Вас взялись средства на приобретение недвижимости), то Вы всегда можете либо купить недвижимость от имени Вашей иностранной компании (можете компании "одолжить" нужную сумму, а когда компания деньги не вернет - переписать на себя ее имущество, согласно заключенному с компанией договору), либо взять средства у иностранной компании в долг (и не вернуть их). Варианты бесконечны!

Среди вариантов заслуживает внимания и такой:
По мере вовлечения стран б.СССР в мировую экономику все большее и большее число иностранных граждан приезжает в столицы и крупные города бывших советских республик. Это и иностранные специалисты, и бизнесмены, и журналисты, и дипломаты, и решившие посетить землю предков представители диаспоры. Всем им нужны квартиры для проживания.

Но если Вы сдаете (или продаете) иностранцу жилплощадь, то с вырученной Вами от продажи/сдачи в аренду Вашей же собственности денежной суммы государство отрежет себе кусок, причем, как правило,  немаленький.

Выход простой: Вы учреждаете трастовую компанию (трастовая- это значит, что такая компания управляет чужим имуществом, согласно договору с владельцем имущества). В данном случае владелец траста, управляющего Вашим имуществом - Вы же сами, поэтому сами себе Вы доверить можете смело!

Далее заключаются два договора: одни между Вами и трастом о том, что Вы доверяете трасту управлять Вашим имуществом (квартирой), другой - между тем субъектом, которому Вы квартиру сдаете, и трастовой компанией.

Следует добавить, что данная схема - вещь обыденная в западном обществе. Услугами трастов пользуются многие и эта структура надежна и не вызывает никаких вопросов. Так что и Ваш покупатель вопросов иметь не будет. Конечно, чтобы избежать лишних вопросов, иностранца не надо посвящать в то, что владельцем траста являетесь Вы сами. Просто сообщить ему, что недвижимость передана в трастовое владение иностранной фирме, которая уполномочена сама заключать договора о сдаче в аренду (продаже) недвижимости.

Ну и конечно, прибыль от продажи/сдачи в аренду квартиры поступит на банковский счет трастовой компании, то есть налогами облагаться не будет. Кроме, конечно, той суммы, которую Вы заранее оговорите в своем договоре с трастовой компаний как деньги, которые компания перечисляет Вам на "домашний" банковский счет. Это доход   действительно будет обложен налогом.


Приобретение недвижимости в Эстонии


По статистике эстонских риэлтерских компаний, спрос на эстонскую недвижимость возрастает с каждым месяцем. Причем, помимо финнов, шведов и прочих жителей Европы, неуклонно возрастает процент покупателей из России. И на то есть свои объективные причины.

Первое: приобретая недвижимость в Эстонии, вы получаете мультивизу в эту страну и имеете возможность беспрепятственно передвигаться в Шенгенском пространстве.

Второе: приобретая недвижимость в Эстонии, вы реально получаете то, о чем многие только мечтают - домовладение в приморском европейском городе (или курортном месте) с отличной экологией и многовековой культурой и историей.

Третье: несомненна привлекательность расположения Эстонии – 2,5 часа от Петербурга или 10 часов от Москвы делают минимальными затраты на поездку и позволяют использовать недвижимость в Эстонии как место семейного отдыха на выходные, праздники или отпуск.

Любой иностранный гражданин может купить недвижимость в Эстонии, хотя существуют и исключения. Сделка оформляется у нотариуса письменным договором купли-продажи. Договор составляется на эстонском языке. Нотариус может перевести его (или основные пункты) на русский язык (если сам владеет русским языком), либо Покупатель может заказать нотариально заверенный перевод на русский язык. В договоре купли-продажи указываются основные сведения об объекте недвижимости, цена и условия сделки.
  • Ограничение в приобретении иностранными гражданами недвижимости в Эстонии касается земельных участков, находящихся в приграничных районах. Точный перечень уездов, где существует ограничение на подобные сделки, утвержден соответствующим законом. В таком случае приобретение недвижимости возможно только через создание юридического лица на территории Эстонии, которое будет приобретателем недвижимости.
  • Приобретение квартир по всей территории Эстонии для иностранных граждан ничем не ограничено.
  • Налога на недвижимость в Эстонии нет. Существует налог на землю. Его величина зависит от площади земельного участка, его целевого использования (жилое, коммерческое итд), а также его местонахождения.
  • Для совершения сделки иностранному гражданину необходимо представить документ, идентифицирующий личность (для граждан России – загран.паспорт), а также сообщить о своем семейном положении. Если Покупатель женат/замужем, то необходимо предоставить свидетельство о браке. Также необходимо согласие супруга/супруги на совершение сделки – либо ее/его присутствие либо нотариально заверенная доверенность. Если нотариус не владеет в необходимой мере русским языком, то он может попросить предоставить нотариально заверенный перевод предоставляемых документов.
  • После нотариальной сделки нотариус сам посылает информацию о сделке в Крепостную книгу (Kinnisturaamat), учреждение которое ведет регистр недвижимости в Эстонии. Обычно в течение 7 календарных дней в регистре делается запись о новом собственнике (по закону срок до 30 дней, но делается обычно все намного быстрее).
  • Список нотариусов можно посмотреть www.notar.ee выбрав соответственно русский язык.
  • Владение недвижимостью в Эстонии не дает права пребывания в стране. В силе остаются обычные правила получения визы и вида на жительство. Однако наличие недвижимости может быть существенным основанием для получения многократной визы.
  • Наибольшим спросом среди россиян пользуется жилая недвижимость на Северо-востоке Эстонии (близость к Российской границе), северном побережье, а также в Таллинне (особенно в Старом городе).
  • Величина нотариальнызх расходов регулируется законодательством Эстонии.
  • Примеры величины нотариальных расходов:
    • Сделка стоимостью около 10 000 евро – нотариальные расходы около 100 евро
    • Сделка стоимостью около 32 000 евро – нотариальные расходы около 200 евро
  • Величина расходов на содержание недвижимости зависит от типа недвижимости, населенного пункта и решения Квартирного товарищества (аналог ТСЖ в России) или дачного кооператива.
  • Примеры расходов на содержание недвижимости:
    • Квартира, город Нарва, 2011 год, Обслуживание – в среднем от 0,5 до 0,8 евро за м2 плоащди квартриры; вода гор. – 3,6 евро за м3, вода хол. – 1,5 евро за м3, газ – 0,44 евро за м3, Отопление (в зависимости от внешней температуры и утепленности дома) – в среднем от 0,7 до 1,5 евро за м2 площади квартиры, электричество по счетчику – 0,1037 евро за 1 кВт.
    • Квартира, город Таллинн, 2011 год, Обслуживание – в среднем от 0,7 до 1 евро за м2 площади квартриры; вода хол. – 2,08 евро за м3, вода гор – 8,1 евро за м3, газ – 0,44 евро за м3, Отопление (в зависимости от внешней температуры и утепленности дома) – в среднем от 1 до 2 евро за м2 площади квартиры, электричество по счетчику.
    • Дачный участок, недалеко от Нарва-Йыесуу (Усть-Нарва), площадь – 1 200 м2 (12 соток), земельный налог – 12 евро в год, членский взнос дачного кооператива – 20 евро в год, электричество по счетчику.

Возможность привлечения банковского кредита

Ипотечные кредиты выдаются под 3-5% годовых в евро на срок до 40 лет. Но воспользоваться такими услугами местных банков иностранцам не удастся, поскольку они – только для резидентов. Выходом из ситуации может стать применяемая в Эстонии система лизинга. При лизинге квартира или дом принадлежат банку и переводятся в собственность покупателя только после выплаты всей суммы займа. При такой схеме банки охотнее дают ссуду и не задают лишних вопросов об уровне зарплаты и легальности доходов.

Стандартная форма лизинга в Эстонии не менее 40% собственных средств на первоначальный взнос, срок погашения долга – 5–30 лет, проценты - 7-9%. 


Таким образом, приобретение недвижимости в Эстонии пока является одним из самых выгодных и приятных вложений денег


Процедура покупки недвижимости

Все сделки купли-продажи с недвижимостью в Эстонии осуществляются через нотариуса и проходят государственную регистрацию. Ограничения существуют только на покупку сельскохозяйственных и лесных земель площадью свыше 10 га. Также негражданам Евросоюза запрещено приобретать землю, а значит и частные дома с участками, в приграничной зоне и на некоторых маленьких островах. Например, под ограничения попадает город-курорт Нарва-Йыэсуу, расположенный рядом с границей России.

Однако всегда есть возможность купить земельный участок на юридическое лицо. При необходимости компания estoest.ee поможет зарегистрировать компанию в Эстонии. Собственниками данной компании и членом правления на 100% будете только вы, никого посторонних не будет присутствовать в вашей компании.

Недвижимость в Эстонии можно купить удаленно. Для этого необходимо оформить доверенность у нотариуса. На территории Эстонии нет налога на недвижимость, а права собственников надежно защищены эстонскими законами.

Заключение договора купли-продажи

До заключения договора купли-продажи сторонам следует договориться, кто оплачивает услуги нотариуса, и когда и в каких частях будет происходить уплата покупной цены. Следует также условиться о сроке передачи жилой площади, в том числе и дате, когда прежние жители снимут себя с регистрации по данному адресу.

Документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи

Для частного лица:

  • удостоверяющий личность документ;
  • если продавец купил объект в течение времени, когда он состоял в браке, то свидетельство о браке (при заключении договора должны участвовать оба супруга или супруг(а) продавца может предварительно оформить у нотариуса доверенность).
  • если покупатель состоит в браке и приобретает объект с помощью банковского кредита, то свидетельство о браке покупателя (при заключении договора должны участвовать оба супруга или супруг(а) покупателя может предварительно оформить у нотариуса доверенность).

Для продавца или покупателя, внесенного в коммерческий регистр в качестве юридического лица:

  • члену правления – документ, удостоверяющий его личность;
  • решение пайщиков или совета о купле или продаже объекта (должен включать название объекта вместе с адресом, данными продавца (покупателя), продажную цену).

.